东二环跌破1.5万！

开发商2.8万的一手房还没卖完，同小区安置房业主就把均价下探到1.5万以下！没错，我说的就是福州东二环的安商房首开香颂。

这个小区共规划6栋商品房和5栋安置房，合计1022套住宅。如今，538套安置房陆续办证入市，二手房总价动辄比售楼部便宜大几十万。

一边是安置房业主砸盘，一边是新入市纯商盘抢客，首开正被逼入“死胡同”！

最近，中介推了一套首开香颂105㎡三房的安置房源，毛坯总价155万元，折合单价仅1.48万/㎡。

这个价格不及1.6万/㎡的安置房对接价，甚至比项目1.5万/㎡的楼面地价还便宜！从网友反馈来看，这套房源位于低楼层。

低楼层不够有参考性的话，那我们看贝壳找房平台上二手房的整体挂牌均价：1.8万/㎡。其中一套中楼层105㎡的东端头三房，总价180万元，单价也才1.71万/㎡。

不管怎么看，这些安置房入市对于开发商和新房业主来说都是暴击。

要知道首开香颂2021年底刚开盘的时候，备案均价2.95万/㎡，但实际加价卖到了3.05万/㎡。有一阵项目特价房降到2.6万，目前均价大概在2.8万/㎡。

即使地块有高低差的分区管理，同小区1万/㎡左右的差价，也不是博弈输赢的问题，而是完全没有博弈。

其实在安置房入市之前，首开香颂就因为价格虚高和隔离之争去化艰难。项目虽然有着东区难得的68㎡小户型产品，但是靠近三环，距离东泰禾将近2公里，离地铁横屿站也有850米，周边配套一般。

推不倒的软隔离更是让商品房业主和拆迁户都很受伤。在安置房和商品房中间，交房最初是绿化带，后来变成铁丝网，今年1月开发商直接放了十几米长的假山，一次次抗议后，上个月开发商又准备种植树木隔离……

最近，该项目还被业主投诉：一千多户业主，电动车充电口不足百个。

据业内统计，负面不断的首开香颂，近3个月网签0套！项目484套商品房目前还有261套未售，两年半时间，去化不到一半。

首开香颂的滞销，也是当下东区安商楼盘困境的缩影。

2021年前后，福州安商房盛行，彼时东区大部分楼盘都配建安置房，购房者没得选，那问题不大。

但据东街1号统计，2023年至今，福州土拍共成交了40幅可售宅地，只有1幅是安商房。当市区遍地纯商盘，谁还愿意吃安商房的苦？即影响居住体验，二手房也卖不上价。

不过，东区目前还没卖完的安商房多是大比例安商项目，商品房库存不算太大：

瑞岳华庭，混合式安商配比90%，可售商品房还有88套；

五建瑞屿轩，混合式安商配比80%，可售商品房69套；

大东海晋棠府二期，混合式安商配比87%，可售商品房41套；

联发臻榕府，分栋安商配比43%，可售商品房14套。

盘点下来，还有200多套商品房库存的首开香颂，才是东区最后一批安商房中去化压力最大的那个，特别是最近取证的3#楼133㎡大户型，买得起的人也不愿意和拆迁户当邻居。

当初以14993元/㎡的最高限价竞得安商配比44%的地块，本就是失策，可惜开发商没有我们这般上帝视角。

首开可以算外来房企折戟福州的典型了。作为交房有保障的国企，旗下的首开国仕府、首开香颂、首开香悦、榕耀之城，无一不是卖到现房。当鼓台的户型越做越大，二环内的大平层——首开端礼著也失去了昔日的绝对优势。

首开香颂的竞争对手不止是自家小区的拆迁户。据统计，东区近年来供应了9000多套安商房，这些和商品房同品质的低价房源会成为购房者的首选。

更悲观的是，东区三远板块近60万方的商品房已经开始入市。福厝远山拾里作为纯商盘，起价仅17888元/㎡，即使按2.6万/㎡备案均价卖，也比首开香颂2.8万/㎡的安商房有性价比。王庄超百亩新盘榕发锦珹大观也已经亮相，地段配套明显更胜一筹。

上不能跟东区纯商新盘角力，下又被安置房冲击，降价似乎成了开发商唯一的出路。

目前来看，首开香颂得割出贴地价才能卷过安置房。但是“国有资产不能流失”的顾虑让首开在促销上束手束脚。参考仓山螺洲的首开国仕府，滞销了三年半，才真正降到位。

首开香颂，还得再熬一熬。

上为正文。

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